Lorsqu’on a comme projet de se lancer dans l’investissement locatif, l’apport personnel se présente souvent comme étant un facteur déterminant pour obtenir un prêt immobilier. Et pourtant, bien qu’il permette de faciliter considérablement l’obtention d’un prêt, il n’est pas toujours indispensable. Pour vous en convaincre, laissez-nous vous expliquer ce qu’il y a à savoir sur l’investissement locatif sans apport.
À quoi sert l’apport personnel ?
En général, dans le cadre d’un projet immobilier, les établissements de crédit demandent un apport personnel s’élevant à 10% du prix du bien. Cette somme est destinée à couvrir les frais annexes liés à cette opération, comme les frais de garantie de prêt, les frais de notaire, les éventuels frais d’agence, etc.
Si jamais vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre crédit, alors l’établissement prêteur a toujours comme option de secours de se payer sur la revente de votre bien. En revanche, il ne pourra pas récupérer les frais annexes étant donné qu’il s’agit de charges. En d’autres termes, une banque court un risque bien plus important lorsqu’elle accorde un prêt sans apport.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?
Un emprunt sans apport consiste à emprunter la somme qui permettra de financer l’acquisition du bien, ainsi que toutes les dépenses annexes liées à l’opération. Un prêt immobilier sans apport est donc un emprunt d’au moins 110%.
Le montant emprunté peut dans certains cas être supérieur à ces 110%. C’est par exemple le cas lorsqu’il est nécessaire de financer des travaux au sein du bien à acquérir. La somme empruntée peut alors atteindre 120%, 130%, voire plus.
C’est notamment le cas dans le cadre d’un investissement locatif. Une fois le bien mis en location, les mensualités perçues seront affectées intégralement ou en partie au remboursement de l’emprunt.
Qui peut faire un investissement locatif sans apport ?
Les particuliers étant déjà propriétaires de leur résidence principale sont les plus susceptibles de pouvoir faire un investissement locatif sans apport. Il ne faut toutefois pas que le total de leurs emprunts ne dépasse 33% de leurs revenus.
Néanmoins, un locataire peut tout à fait effectuer une demande de financement sans apport pour un investissement locatif, à condition de présenter un projet sérieux et un dossier solide. Les banques tiennent également compte de l’âge de l’emprunteur. Par exemple, elles ont tendance à ne pas accorder de crédit après 40 ans.
Présenter un dossier solide pour obtenir un prêt sans apport
Que vous soyez propriétaire ou locataire, la constitution d’un dossier irréprochable est un impératif pour espérer obtenir un prêt bancaire pour le financement d’un investissement locatif sans apport.
Il est donc essentiel que vous prouviez que vous êtes solvable, et que votre situation financière est tout à fait saine et stable. Vous aurez à fournir vos relevés de compte des trois derniers mois, et aucun rejet de prélèvement ni d’incident de paiement ne doit y apparaitre.
Les banques tiennent aussi compte d’autres éléments avant d’accorder un prêt sans apport. Elles accordent par exemple une grande importance à la capacité d’épargne et à un taux d’endettement maîtrisé. On peut également citer :
- l’emplacement du bien
- les charges liées à l’investissement locatif
- et le rendement locatif
L’emplacement du bien
Pour réussir votre investissement locatif sans apport, il est primordial que le bien séduise et qu’il soit implanté dans une zone où la demande locative est forte. Tenez aussi compte de la liquidité du marché immobilier sur lequel vous souhaitez investir. C’est ce critère qui déterminera si vous serez en mesure de revendre votre bien rapidement, si jamais vous ne parvenez pas à rembourser votre emprunt.
Les charges liées à l’investissement locatif
Vous aurez à considérer toutes les charges pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport. Les charges en question sont :
- la taxe foncière
- les frais de gestion
- les assurances
- les frais d’agence (dans le cas où vous comptez confier la location à un tiers)
- les mensualités que vous êtes déjà en train de rembourser pour votre résidence principale, et celles liées au projet d’investissement locatif.
Vous devez donc mentionner clairement toutes ces charges dans votre dossier de demande de prêt sans apport.
Le rendement locatif
Vous devez calculer à l’avance le futur loyer de votre logement, en utilisant des outils de simulation sur le web par exemple. Le loyer doit correspondre aux tarifs appliqués dans la ville ou le quartier où se trouve le bien. N’envisagez donc pas de le gonfler pour attirer les faveurs de la banque, car cela pourrait au contraire jouer contre vous.
Enfin, calculez le rendement locatif de votre logement. Cela consiste à évaluer le ratio entre les recettes escomptées à travers les loyers perçus par rapport au prix d’acquisition et de revient du logement. Plus ce ratio sera élevé, plus vous aurez de chance que la banque vous accorde le prêt sans apport.